Quy trình, thủ tục mua đất đã có sổ đỏ dưới dây được áp dụng phổ biến và thống nhất tại các địa phương trong cả nước.
Sau khi cả bên mua và bên bán đã thỏa thuận, thống nhất về giá bán cũng như các thông tin về thanh toán thì thủ tục mua đất đã có sổ đỏ được tiến hành theo quy trình dưới đây.
Bước 1. Đặt cọc mua bán nhà đất
Quá trình đặt cọc mua bán nhà đất có thể được thực hiện tại văn phòng công chứng hoặc do bên mua và bên bán tự thực hiện có sự chứng kiến của người thứ ba. Người làm chứng này không có quan hệ với cả hai bên mua và bán, cũng có thể là người môi giới. Nội dung biên bản đặt cọc không thể thiếu các thông tin cơ bản sau:
- Thông tin người bán: Họ tên, ngày tháng năm sinh, chứng minh thư, hộ khẩu thường trú, thông tin vợ/chồng hoặc đồng sở hữu với người bán. Nếu người bán còn độc thân thì cần có giấy xác nhận độc thân tại nơi cư trú hoặc giấy chứng nhận kết hôn và xác nhận phân chia tài sản của tòa án. Với trường hợp nhận thừa kế thì cần có di chúc thừa kế hợp pháp. Người bán cần chuẩn bị các giấy tờ liên quan kể trên để lấy thông tin đưa vào hợp đồng đặt cọc và tiện cho việc đối chiếu.
- Thông tin người mua: Họ tên, chứng minh thư, hộ khẩu thường trú…
- Thông tin về nhà đất: Địa chỉ trên sổ đỏ, số sổ đỏ, diện tích đất, diện tích xây dựng, hiện trạng nhà đất…
- Tổng số tiền hai bên thỏa thuận mua bán.
-
Số tiền đặt cọc.
- Hình thức thanh toán, các đợt thanh toán tiếp theo.
- Thời điểm ký kết hợp đồng mua bán nhà đất tại văn phòng công chứng.
- Các thỏa thuận liên quan đến phí môi giới, lệ phí công chứng, thuế thu nhập cá nhân.
- Mức phạt cọc nếu không mua/không bán nhà đất.
Lưu ý, Bộ luật Dân sự năm 2015 và Luật Đất đai năm 2014, Luật Nhà ở năm 2014, Luật công chứng năm 2014 cùng các văn bản hướng dẫn thi hành không quy định phải công chứng hợp đồng đặt cọc nhưng để tránh trường hợp tranh chấp và các rủi ro có thể phát sinh, các bên nên tiến hành công chứng, chứng thực. Trên thực tế, không ít trường hợp vì tin tưởng mà chỉ đưa tiền cọc, không làm giấy tờ ghi nhận dẫn tới tranh chấp và “mất trắng” số tiền cọc.
Bên cạnh đó, pháp luật không quy định về mức tiền đặt cọc nhưng các bên có thể thỏa thuận tiền cọc ở mức 30% giá trị hợp đồng mua bán, chuyển nhượng để hạn chế rủi ro.
Sổ đỏ được xem là giấy tờ có giá trị pháp lý cao nhất xác nhận quyền sở hữu, quyền định đoạt nhà đất của chủ sở hữu. Sau khi đã có đầy đủ giấy tờ mua bán nhà đất, người mua cần thực hiện chuyển tên sổ đỏ để hoàn tất quá trình giao dịch. Các công việc cần làm bao gồm:
- Lên chi cục thuế quận/huyện nơi quản lý bất động sản được giao dịch để kê khai thuế thu nhập cá nhân.
- Nhận tờ khai của chi cục thuế, tiến hành nộp thuế thu nhập cá nhân vào kho bạc nhà nước.
- Nhận biên lai của kho bạc, quay lại chi cục thuế để lấy giấy xác nhận đã thực hiện nghĩa vụ thuế.
- Mang toàn bộ giấy tờ lên phòng địa chính cấp quận nơi có quản lý nhà đất giao dịch để nộp và làm thủ tục sang tên người sở hữu.
- Người mua phải đóng thêm một khoản phí trước bạ tương đương 0,5% giá trị nhà đất theo khung giá quy định của nhà nước.
Bước 2. Công chứng hợp đồng mua bán nhà đất
Sau khi hoàn tất đặt cọc mua bán nhà đất đã có sổ đỏ, người mua và người bán sẽ tiến hành công chứng hợp đồng mua bán. Để tiết kiệm thời gian, các bên cần liên hệ trước với văn phòng công chứng để soạn sẵn khung hợp đồng mua bán cũng như các thông tin, giấy tờ mà hai bên cần chuẩn bị.
Bên bán cần chuẩn bị các giấy tờ gồm:
- Bản gốc chứng minh thư nhân dân hoặc thẻ căn cước công dân, hộ chiếu kèm theo 4 bản sao công chứng (của cả vợ và chồng hoặc những người đồng sở hữu bất động sản).
- Bản gốc sổ hộ khẩu thường trú kèm 4 bản sao công chứng (của cả vợ và chồng hoặc những người đồng sở hữu khác).
- Bản gốc giấy đăng ký kết hôn kèm 4 bản sao công chứng (nếu bên sở hữu đã kết hôn).
- Bản gốc sổ đỏ nhà đất đang giao dịch.
- Các giấy tờ khác tùy trường hợp như giấy chứng nhận độc thân, giấy ly hôn, giấy phân chia tài sản, di chúc…
Bên mua cần chuẩn bị các giấy tờ:
- Bản gốc chứng minh thư nhân dân kèm 4 bản sao công chứng.
- Bản gốc sổ hộ khẩu thường trú kèm 4 bản sao công chứng.
- Nếu bên mua đã kết hôn thì có thể đứng tên cả hai hoặc một trong hai người.
Việc tiến hành ký và công chứng hợp đồng thường được tiến hành đồng thời với việc bên mua thanh toán nốt số tiền còn lại cho bên bán và bên bán bàn giao các giấy tờ pháp lý liên quan đến việc mua bán cho bên mua theo yêu cầu của văn phòng công chứng.
Về thuế thu nhập cá nhân phải nộp: Theo thông lệ, nếu bên bán nộp thuế thu nhập cá nhân thì có thể trừ số tiền thuế này cho bên mua để bên mua tự đi kê khai nộp thuế và thực hiện tiếp bước tiếp theo của thủ tục mua đất đã có sổ đỏ.
Bước 3. Sang tên sổ đỏ
Sổ đỏ được xem là giấy tờ có giá trị pháp lý cao nhất xác nhận quyền sở hữu, quyền định đoạt nhà đất của chủ sở hữu. Sau khi đã có đầy đủ giấy tờ mua bán nhà đất, người mua cần thực hiện chuyển tên sổ đỏ để hoàn tất quá trình giao dịch. Các công việc cần làm bao gồm:
- Lên chi cục thuế quận/huyện nơi quản lý bất động sản được giao dịch để kê khai thuế thu nhập cá nhân.
- Nhận tờ khai của chi cục thuế, tiến hành nộp thuế thu nhập cá nhân vào kho bạc nhà nước.
- Nhận biên lai của kho bạc, quay lại chi cục thuế để lấy giấy xác nhận đã thực hiện nghĩa vụ thuế.
- Mang toàn bộ giấy tờ lên phòng địa chính cấp quận nơi có quản lý nhà đất giao dịch để nộp và làm thủ tục sang tên người sở hữu.
- Người mua phải đóng thêm một khoản phí trước bạ tương đương 0,5% giá trị nhà đất theo khung giá quy định của nhà nước.
